Viele Immobilien-Eigentümer zahlen zu viel Steuern – ohne es zu wissen.
Wenn du eine vermietete Immobilie besitzt, kannst du die Anschaffungskosten steuerlich abschreiben. Doch wusstest du, dass das wie du abschreibst, den Unterschied von mehreren Tausend Euro pro Jahr machen kann?
Die meisten hinterfragen die Standardsätze des Finanzamts nicht.
Wir zeigen Ihnen 2 Möglichkeiten zur Optimierung:
- Gutachten Kaufpreisteilung: Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Bodenwert (nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar)
- Gutachten Restnutzungsdauer: Verkürzung der Abschreibungsdauer durch den tatsächlichen Zustand des Gebäudes
Reales Beispiel
So wirkt sich die Optimierung in der Praxis aus
Vermietete Eigentumswohnung | Kaufpreis 340.000 €
(Grenzsteuersatz des Eigentümers: 42%)
❌ Vor Optimierung
- Gebäudeanteil: 42 %
- Restnutzungsdauer: 50 Jahre
- Jährliche Steuerrückerstattung: 1.199,52 €
✅ Nach Optimierung mit Gutachten
- Gebäudeanteil: ⬆︎ 79,6 %
- Restnutzungsdauer: ⬇ 30 Jahre
- Jährliche Steuerrückerstattung: ⬆︎ 3.788,96 €
∑ Ergebnis der Optimierung
- Steuerliche Vorteil pro Jahr: + 2.589,44 €
- Steuerliche Vorteil Gesamtzeitraum: + 53.692,80 €
Finanzieller Erfolg ist einsam.
Du triffst wichtige Entscheidungen über deine finanzielle Zukunft – oft ohne Sparringspartner, ohne ehrliches Feedback, ohne klaren Plan.
Niemand zeigt dir, wie du Vermögen strategisch aufbaust oder finanzielle Reichweite erzielst. Das kann frustrieren.
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* Wir geben ausschließlich allgemeine Informationen. Sie stellen keine steuerliche Beratung dar und können eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater nicht ersetzen.
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Häufig gestellte Fragen
Für wen ist das Thema "Steuerliche Optimierung von Bestandsimmobilien" relevant?
Für alle Eigentümer und Kaufinteressenten von fremdvermieteten Bestandsimmobilien.
Für eignegenutzte Immobilien können diese Steuervorteile nicht genutzt werden.
Sollte ich den Online Kurs oder den Umsetzungsservice wählen?
Online Kurs:
Du bist gut daran dir Wissen selbst anzueignen und möchtest im Detail verstehen, welche steuerlichen Vorteile Immobilien haben?
Dann ist der Online Kurs der richtige Weg für dich.
Besonders wertvoll ist der Online Kurs, wenn du mehrere fremdgenutzte Immobilien besitzt - der Skill ist ein Must-Have für dich.
Umsetzungsservice:
Der Umsetzungsservice ist für alle, die sich unsicher sind, Rückfragen haben oder den gesamten Prozess gern abgeben.
Wir kümmern uns um alle Details.
Besonders wertvoll ist unser Service, wenn du noch unerfahren im Bereich "Steuern & Immobiilen" bist oder erst wenige (< 5) Immobilien in deinem Portfolio hast.
Was kosten die Gutachten nach der Ersteinschätzung?
Die Kosten für die Gutachten variieren stark zwischen verschiedenen Anbietern und der zu bewertenden Immobilie.
Wir arbeiten mit einem starken und erfahrenen Partner zusammen und können in der direkten Vermittlung folgende Preise anbieten:
-> Gutachten Kaufpreisteilung: ab 145 €
-> Gutachten Restnutzungsdauer: ab 1.000 €
Die genauen Kosten werden nach der Ersteinschätzung ermittelt. Die Beauftragung des Gutachtens erfolgt erst nach aktiver Beauftragung.
Wichtig: Vertraue nur auf zertifizierte Gutachter.
Gutachten von Laien können vom Finanzamt abgelehnt werden und ggf. rechtliche Konsequenzen (z.B. versuchte Steuerhinterziehung) nach sich ziehen.
Ist die steuerliche Optimierung von Bestandsimmobilien legal?
Ja! Es handelt sich um anerkannte Verfahren im Einklang mit der AfA-Regelung des Einkommensteuergesetzes.
Wichtig ist, dass ein objektives Gutachten - z.B. über einen zertifizierten Gutachter - erfolgt.
Diese Gutachten werden seitens Finanzamt anerkannt.
Eigene Bewertungen oder Gefälligkeiten sind nicht zulässig und können rechtliche Konsequenzen haben.
Kann ich die steuerliche Optimierung rückwirkend nutzen?
Ja, bei noch offenen bzw. änderbaren Steuerbescheiden – bis zu 4 Jahre rückwirkend.
Für welche Immobilien lohnt sich das?
Für alle vermieteten Bestandsimmobilien – auch Eigentumswohnungen.
Oft werden Standardbewertungen für Restnutzungsdauer oder Kaufpreisteilung angewandt, die steuerlich ungüstig für den Eigentümer sind.
Hier lohnt sich eine Überprüfung über zertifizierte Experten.
Muss eine Bewertung der Restnutzungsdauer direkt nach dem Kauf erfolgen oder kann die Bewertung auch später (z.B. nach 10 Jahren) erfolgen?
Die Festlegung einer (neuen) Restnutzungsdauer einer Immobilie kann grundsätzlich auch nachträglich erfolgen. Die Änderung muss dabei begründet und nachgewiesen sein.
Der Nachweis erfolgt in der Regel durch ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen.
Zugehörige Gerichtsurteile des Bundesfinanzhof:
▪️ BFH-Urteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19)
▪️ BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23)
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